01 · Sumário executivo

O imóvel é a infraestrutura, não o produto

A Casa 01 capta R$ 16,9 milhões pela emissão fechada de 100 tokens, colocados junto a no máximo 50 empresários — mínimo de dois e máximo de três por CPF. Os recursos constroem uma residência de alto padrão sobre terreno já adquirido, capitalizam a operação de imersões e formam um fundo de R$ 5,8 milhões para investir em sete empresas por ciclo.

O titular recebe quatro retornos com prazos distintos: rendimento da operação, com alvo de 14% ao ano após a carência de obra; benefícios de acesso, com créditos de imersão e semanas de uso da casa; valorização do ativo imobiliário, cujo custo de R$ 6 milhões se compara a um mercado de R$ 7,5 a 8,5 milhões; e participação direta em todas as empresas investidas.

02 · O modelo

Quatro camadas com economia própria

As camadas se alimentam, mas não se confundem. É essa separação que permite replicar a estrutura casa após casa sem misturar patrimônio imobiliário, operação e venture capital numa única promessa econômica.

Camada 1 · O ativo imobiliário

Terreno de 1.000 m² em condomínio de alto padrão, já adquirido 30% abaixo do valor de mercado. Sobre ele, 650 m² de residência em steel frame com sete suítes, entregues em seis meses, e 675 m² livres para piscina, jardim e estacionamento.

Camada 2 · O conselho fundador

Até 50 empresários por casa, distribuídos por setor com teto de seis cadeiras cada. Participam da seleção, análise e mentoria das oportunidades, com acesso ao deal flow e prioridade de co-investimento em cada rodada aprovada.

Camada 3 · A operação

24 imersões por ano, duas por mês, com 21 participantes cada e uma semana de duração, a R$ 16 mil por participante. A elas se soma a assinatura de mentoria, que converte o egresso em receita recorrente. Outras 24 semanas do calendário são reservadas ao uso dos titulares.

Camada 4 · O veículo de investimento

Sete aportes de até R$ 1 milhão por ciclo, liberados em quatro tranches de R$ 250 mil condicionadas a milestones. As participações ficam em veículo separado, com política de alocação fixa entre veículo, titulares e mentores.

03 · Posicionamento

Quatro coisas que hoje existem separadas

Cada elemento deste modelo já existe no mercado. O que não existe é a combinação — os quatro no mesmo ativo, com os mesmos donos.

A defesa competitiva não é o imóvel — qualquer um constrói uma casa. É o deal flow proprietário que se acumula a cada imersão, e a rede de titulares que se torna mais valiosa a cada casa aberta. São ativos que levam anos para replicar e que não se compram.

04 · A rede e a casa

O que é regra de todas e o que cada casa define

Este documento descreve a Casa 01. As casas seguintes usam a mesma engenharia com parâmetros próprios — e a separação abaixo é o que torna o modelo replicável sem virar outra coisa a cada emissão.

Por que casas maiores são proporcionalmente mais rentáveis

O custo de operar uma casa é praticamente o mesmo em qualquer escala: as 24 imersões, a equipe e a manutenção custam igual numa casa de R$ 16 milhões e numa de R$ 100 milhões. Como esse custo não acompanha o ticket, quanto maior o valor do token, maior a fatia da captação que sobra para o empreendimento.

Números ilustrativos, com imóvel proporcional ao porte e a mesma taxa de 16%. O ponto não é a precisão de cada linha: é que a curva de eficiência sobe com o ticket — e é isso que torna as casas verticais de grande porte, como uma que erga um hospital, mais eficientes que a primeira casa, e não menos.

05 · O ativo imobiliário

Custo de R$ 6 milhões, mercado de R$ 8 milhões

Programa da casa

Térreo com hall de pé-direito duplo e lareira, sala do conselho para 21 lugares, deal room reservada, salão social com bar e adega climatizada, sala de jantar para 24, cozinha profissional e spa com sauna e academia. Pavimento superior com sete suítes, todas com varanda e closet, suíte master e biblioteca em mezanino. Externamente, piscina aquecida de 12 metros com deck, fire pit, terraço coberto, jardim projetado e dez vagas cobertas.

06 · Captação e aplicação dos recursos

Dois lotes, cem tokens, emissão encerrada

O segundo lote custa mais porque entra com a obra em andamento e o fundo já constituído: quem entra primeiro paga menos por assumir o risco de construção. É a lógica de planta, obra e pronto, praticada há décadas no mercado imobiliário.

Como o terreno entra na SPE

O terreno é adquirido antes da captação, com capital da Investment House, e transferido à SPE pelo valor de mercado apurado em laudo independente — não pelo custo. A empresa recupera o desembolso e realiza a margem entre o preço pago e o de mercado, que é a remuneração por ter originado o ativo abaixo do praticado.

Nem o terreno nem o capital pré-operacional se convertem em tokens: a empresa não retém participação na casa, e a integralidade dos 100 tokens é colocada junto aos titulares ou ao proprietário do lote no modelo de parceria descrito na seção 13.

07 · A operação

Resultado anual em regime pleno

O calendário

08 · O programa de imersão

Três projetos, sete pessoas cada, uma semana

A capacidade da casa não vem da metragem — vem do formato. Cada imersão recebe 21 participantes divididos em três esquadras de sete, e cada esquadra constrói um projeto até o MVP com apoio de uma equipe de tecnologia residente. Ao final da semana, um dos três é escolhido.

O que sai da semana

No sexto dia o vencedor já tem site no ar, sistema publicado, nicho definido e sete fundadores — a esquadra que o construiu. No mesmo dia são assinados o contrato social, o acordo de sócios e a constituição do conselho consultivo. Os dois projetos não escolhidos permanecem com seus criadores, com o MVP e todo o material produzidos na semana.

Sete fundadores, vinte e um titulares de token

A esquadra vencedora — sete pessoas — é o quadro societário. Os demais participantes da semana e os titulares da casa recebem token da empresa: direito econômico sobre resultados e valorização, sem participação no capital social. A empresa nasce com trabalho feito, mercado mapeado e uma mesa que conhece a tese desde a origem — e com a cap table enxuta.

O currículo

O programa combina o que se ensina em educação executiva com o que normalmente não se ensina em lugar nenhum:

• Nova economia, equity e valuation — como uma empresa vale, como se estrutura uma rodada, o que diluição significa na prática
• Tecnologia aplicada ao negócio existente — cada participante sai com um diagnóstico de automação e ferramentas para a própria operação
• Vendas e comunicação — técnica de negociação, apresentação e presença
• Leitura de cenário e informação qualificada — o que os mentores veem antes do mercado ver
• Desenvolvimento pessoal — os temas de propósito e equilíbrio que sustentam quem lidera por muito tempo

Os mentores

Fundadores e executivos de empresas de porte, nacionais e internacionais, investidores com histórico verificável e criadores com operação real por trás da audiência. A curadoria é feita imersão a imersão.

É a creator economy da vida real, não a das redes sociais — gente que construiu empresa, e não gente que fala sobre construir.

Os nomes não são divulgados previamente. Publica-se o padrão de quem senta à mesa, nunca a lista — o mesmo princípio que rege o endereço da casa. Quem estará em cada semana é informação de quem já está na casa, e parte da força do encontro está exatamente aí.

Parte da remuneração dos mentores recorrentes se dá em créditos de participação, o que os alinha ao resultado das empresas que ajudam a criar.

Duas garantias que definem o padrão

A avaliação diária é incomum e deliberada: numa sala de 21 pessoas, um participante fora de nível custa a semana inteira dos outros vinte. O critério de entrada é rigoroso justamente para que o critério de saída raramente precise ser usado.

Quem entra

CEOs, diretores e gerentes; empresários e fundadores; profissionais liberais e autônomos de renda elevada — médicos, advogados, comerciantes. O corte não é de faturamento, é de disposição: o programa exige a semana inteira e presença integral.

09 · O portfólio de venture

Sete empresas por ciclo, selecionadas em funil

Liberação por milestone

Cada aporte de R$ 1 milhão sai em quatro parcelas de R$ 250 mil: constituição e MVP, validação, tração de receita e expansão. Empresa que não atinge o critério não recebe o restante. Nenhuma imersão tem obrigação de gerar empresa — o objetivo é produzir oportunidades investíveis.

Nenhum projeto sai da casa sem capital

Vinte e quatro projetos são eleitos por ano, um por imersão, e sete recebem o aporte integral. Os demais não são descartados: entram no programa de aceleração e voltam ao conselho depois de maturados. É o que garante que a semana sempre entrega — para o participante e para o ecossistema.

A aceleração custeia infraestrutura — hospedagem, desenvolvimento, contabilidade e ferramentas — até a empresa alcançar métricas que permitam nova apresentação ao conselho ou entrada em rodada de mercado. Em contrapartida, a Investment House recebe participação por instrumento conversível, que se converte na rodada seguinte.

O pool dos participantes

Os vinte e um participantes da semana podem constituir, se assim decidirem, um pool de investimento no projeto vencedor, com estruturação do CEASA Bank e da Investment House. O pool entra como veículo único na cap table — não como vinte e um investidores individuais — e nas mesmas condições do aporte da casa, nunca em condições piores.

Somado ao cheque do conselho, isso permite que a empresa deixe a semana com uma rodada semente completa: capital, infraestrutura, conselho formado e um grupo de investidores que acompanhou a construção dia a dia.

Política de alocação

Toda empresa eleita é tokenizada, aportada ou não. O token da startup é instrumento próprio, separado do token da casa, e nasce negociável em corretora. Quando o conselho não aporta, os demais participantes da imersão podem investir diretamente na empresa pelo mesmo instrumento — o titular decide caso a caso: manter, dobrar no co-investimento, vender a posição ou não entrar.

10 · O instrumento

Ativo real tokenizado, emissão única

RWA — real world asset — é a classe dos ativos reais representados digitalmente. O token não é uma moeda que oscila com o humor do mercado: é a fração de uma casa que existe, com escritura, matrícula e laudo de avaliação. O que muda é o trilho.

Emissão encerrada, verificável

Os 100 tokens são emitidos uma única vez e a função de emissão é permanentemente desativada no contrato. Não é uma promessa de não emitir mais: é a impossibilidade de fazê-lo, conferível por qualquer um. O token é indivisível — um token corresponde a uma cadeira e a 1% da casa — e transferível a qualquer tempo, com direito de preferência dos demais titulares.

Créditos de participação

O crédito de participação é instrumento separado — não é token e não circula. Remunera palestrantes, mentores e parcerias sem consumir caixa da casa, dá direito apenas a resultado do portfólio e não converte em token em nenhuma hipótese. O teto de 500 não é arbitrário: corresponde exatamente ao 1% de cada empresa já reservado a mentores. Acima disso não há de onde emitir, e por isso a participação do titular permanece em 0,02% por empresa.

11 · A infraestrutura

Quatro camadas entre a escritura e o titular

12 · Retorno ao titular

Quatro motores, prazos distintos

Valor acumulado por token

O primeiro ano fica abaixo do investido. É o comportamento normal de um projeto em construção com portfólio recém-formado, e está declarado porque escondê-lo destrói mais confiança do que qualquer número ruim.

Sensibilidade ao valor de venda do imóvel

13 · Cronograma

Do lote à janela de liquidez

14 · Composição do conselho

Dez setores, teto de seis cadeiras cada

A diversidade de expertise é a qualidade da diligência, que é a qualidade do retorno. Se um único setor dominasse a mesa, o conselho só saberia avaliar oportunidades do próprio ramo.

Setores: capital e finanças, saúde, tecnologia, direito e regulatório, indústria, agronegócio, varejo e consumo, construção e imobiliário, educação e serviços, marketing e mídia. O teto sem mínimo garante a mistura sem nunca travar a colocação.

Casas mistas e casas verticais

As Casas 01 e 02 são mistas, com os dez setores na mesma mesa. A partir da Casa 03, o modelo admite casas verticais — 50 titulares do mesmo setor. Numa casa vertical, a empresa investida nasce com cinquenta clientes potenciais dentro de casa, o que resolve o problema mais caro de qualquer startup: distribuição.

15 · Estrutura societária e tributária

Três entidades, um instrumento para o titular

Decisões que precisam anteceder a escritura

• Objeto social como atividade imobiliária, com o imóvel classificado como estoque e não como ativo imobilizado. Sem isso não há RET, e a venda passa a ganho de capital a 34% — diferença estimada em R$ 630 mil por casa.
• Registro da incorporação com patrimônio de afetação, que além de habilitar o RET segrega o patrimônio da obra das demais obrigações, blindando o titular da Casa 01 do que ocorrer nas casas seguintes.
• Integralização do terreno pelo custo (Lei 9.249/1995, art. 23), evitando ganho de capital na transferência. O ITBI é devido, pois a imunidade não alcança empresa de atividade imobiliária preponderante.
• Não misturar operação e imóvel na mesma SPE. Receita de serviços dentro do patrimônio de afetação coloca o RET em risco.

16 · Governança

Quem decide o quê

Três cadências de liderança

A casa gira seus postos como um clube de pares, mas separa o que gira do que precisa de continuidade. Cada função tem o ritmo que sua responsabilidade exige.

São 36 posições de liderança por ano entre 50 titulares: quase todo membro exerce alguma função a cada exercício, e em cerca de quatro anos todos terão presidido a casa. É o mecanismo que transforma cotista em dono — não pelo papel, pelo posto.

Conselho do mês

A cada mês, o presidente conduz um conselho de acompanhamento com três titulares sorteados entre os setores representados. Ele não decide investimentos: revisa ocupação das imersões, caixa, andamento da obra e evolução do portfólio, e reporta à assembleia. É o contrapeso que mantém a gestora sob observação permanente sem fragmentar a decisão fiduciária.

Comitê de investimento

Composto por cinco membros: três titulares eleitos entre os setores representados, um indicado pela gestora e um especialista externo sem vínculo com nenhuma das partes. Mandato de dois anos, com renovação escalonada — uma ou duas cadeiras por exercício, de modo que sempre haja continuidade e sempre haja renovação. Membro com interesse direto ou indireto numa oportunidade declara conflito e se abstém, com registro em ata.

Voto digital e confidencial

Todas as deliberações ocorrem no aplicativo da casa, com voto confidencial e prazo de 72 horas após o deal room. Quórum de maioria simples dos votantes, apuração automática e ata registrada na chain. O sigilo do voto é deliberado: numa mesa de cinquenta pessoas que se conhecem, voto aberto vira constrangimento e a decisão deixa de ser técnica.

Prestação de contas

• Mensal: ocupação das imersões, receita, caixa e andamento da obra.
• Trimestral: demonstrações da SPE e da operadora, posição do portfólio e status de cada milestone.
• Anual: demonstrações auditadas e laudo de avaliação do imóvel por profissional habilitado.

A participação do conselho na seleção é consultiva e técnica. O poder deliberativo sobre a aplicação de recursos permanece nas instâncias formais do veículo, conforme a separação que a estrutura societária estabelece.

17 · Escalabilidade

Cada casa é uma célula de capital

O modelo não depende deste terreno nem desta cidade. Ele precisa de três coisas que existem em dezenas de praças no Brasil e no mundo: um condomínio de alto padrão, cinquenta empresários dispostos a sentar à mesma mesa, e um mercado onde nascem empresas.

Dois modelos de aquisição do terreno

O modelo de terreno próprio exige capital da empresa antes de qualquer captação. O modelo de parceria dispensa esse capital e é o que permite abrir várias casas em paralelo.

Como a Casa 02 é financiada

A Casa 01, pronta e livre de ônus, é oferecida em garantia para levantar cerca de R$ 4 milhões — suficiente para comprar o terreno da Casa 02 e tocar a obra até o terceiro mês. A dívida é quitada com a captação da Casa 02, em quatro a seis meses. A Casa 02 nasce entregue, vende mais rápido e sustenta o preço sem desconto de risco.

18 · Receita da Investment House

A empresa ganha quando o titular ganha

A taxa de 16% remunera a corretagem, a gestão e a administração da emissão; seu rateio entre corretores, assessores e equipe é política interna da Investment House. A empresa não retém tokens e não dilui o titular no patrimônio da casa — a parte maior de sua remuneração está na gestão da operação e no resultado do portfólio.

Capital pré-operacional e sua recuperação

Antes de captar um real, a empresa desembolsa o capital que torna a casa vendável:

Com dez casas operando, a receita recorrente de gestão supera R$ 7,5 milhões ao ano. É essa linha que faz a plataforma valer múltiplo, e não a margem de cada emissão isolada.

19 · Estrutura de gestão

As funções que operam a casa

A casa exige operação profissional e permanente, não administração eventual. As funções abaixo compõem a estrutura mínima; os nomes que as ocupam são apresentados na reunião individual com cada candidato ao conselho.

20 · Projeção da plataforma

Cinco anos, dez casas

Projeção da receita bruta da Investment House considerando abertura progressiva de casas. A taxa de emissão remunera majoritariamente o canal de vendas; a receita de gestão é a linha que permanece e se acumula.

A partir do quinto ano a receita de gestão sozinha supera R$ 6,5 milhões anuais e independe de novas emissões — é ela que dá à plataforma valor de múltiplo, e não a margem de cada casa isolada. A participação no resultado do portfólio, não projetada acima, começa a se realizar entre o sétimo e o décimo ano.

21 · Riscos e mitigação

O que pode dar errado, e o que já foi previsto

22 · Condições da oferta

Cem tokens, cinquenta cadeiras

23 · Próximos passos

Do documento à primeira cadeira

As etapas 1 a 3 são condicionantes: nenhuma subscrição é aceita antes de concluídas. A etapa 1 é a de maior risco e a de menor custo — uma leitura de convenção resolve em dias o que, mal verificado, inviabiliza o projeto depois da escritura.